Оценка недвижимости, рыночная стоимость объектов недвижимости

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам имеют отношение также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

оценка недвижимости

Различаются два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона.

На стоимость недвижимости влияют следующие факторы:

Спрос – численность данного товара или услуг, имеющееся на рынке платежеспособных покупателей. Самый крупный потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность – способность имущества удовлетворять отдельные потребности человека. Полезность активизирует желание купить определенную вещь. Полезность жилья – степень комфортности проживания. Для инвестора, работающего на рынке недвижимости, максимальную полезность будет иметь земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при росте предложения определенного товара цены на данный товар начинают снижаться, при снижении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что дает возможность недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше земля в России была единой государственной собственностью, поэтому земля не считалась товаром.

Стоимость в оценке недвижимости не является характеристикой, которая сама по себе свойственна недвижимости: существование стоимости зависит от потребности людей, необходимо присутствие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Цель оценки объекта недвижимости обусловливает вид стоимости. В зависимости от целей оценки различают следующие виды стоимости:

Рыночная стоимость объекта недвижимости устраивается в следующих случаях: изъятии имущества для государственных нужд, при покупке-продаже, определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; установлении стоимости неденежных вкладов в уставный капитал; установлении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; определении стоимости безвозмездно приобретенного имущества.

Понятие «рыночная стоимость» определено в ФЗ №135-1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица (группы лиц) при установленных данным лицом в инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности для целей налогообложения.

При определении стоимости объекта оценки устраивается расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Датой оценки недвижимости (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую устраивается стоимость объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Принципы, подходы и методы оценки недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой.

оценка недвижимости, рыночная стоимость

Принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ – наиболее важный фундаментальный принцип оценки рыночной стоимости недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это оценка стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

В целом применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Подход к оценке стоимости представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки стоимости является последовательность расчетов, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценка недвижимости - стандарты оценки обязывают оценщика при определении рыночной стоимости использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Итоговая рыночная стоимость устанавливается на основе согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения этих подходов.

Оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки недвижимости в рамках применения каждого из подходов.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, нужных для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются расходы, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

По затратному подходу общая оценка стоимости объекта недвижимости (Соб) определяется как сумма стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (НИЗ):

Соб = Суз + Свс – НИЗ.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Поэтому сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спросе и предложении, замещении и вкладе. Основополагающим принципом является принцип замещения, говорящий, что при наличии на рынке нескольких сходных объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Методы сравнительного подхода:

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Рыночная стоимость, определенная доходным подходом, показывает наиболее вероятную цену объекта с позиции будущих доходов. В основу данного подхода заложена предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. При этом происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Достоинством доходного подхода является возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора), возможность учитывать конкурентные колебания и специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

В доходном подходе существуют два метода:

Различаются эти методы оценки стоимости лишь способом преобразования потоков дохода.